今天暴哥和大家聊兩個(gè)事：
一個(gè)是4月15日，央行操作1000億元的MLF，中標(biāo)利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至2.95%，這是2017年至今3年來首次跌破3%。
另外一個(gè)是前段時(shí)間青島通過促進(jìn)消費(fèi)活動(dòng)的方式拐彎抹角地進(jìn)行樓市上的調(diào)控放松，結(jié)果又被收回了。
央行在今年就進(jìn)行過好幾次的降息，不過形式不同，比如說通過逆回購(gòu)、LPR、MLF等等方式。
這一次央行降息20個(gè)基點(diǎn)基本上是屬于預(yù)期的，最近一次大幅度的降息是在2020年3月30日，央行操作500億元的7天逆回購(gòu)操作，降息了20個(gè)基點(diǎn)。
當(dāng)時(shí)我曾經(jīng)給大家解讀過，我的判斷是預(yù)計(jì)會(huì)引導(dǎo)MLF利率的下調(diào)，并且進(jìn)一步引導(dǎo)LPR利率的下調(diào)。
現(xiàn)在MLF利率果真下調(diào)了，還有幾天就更新最新的LPR利率了，沒猜錯(cuò)的話到時(shí)候5年期LPR利率也是會(huì)下調(diào)的。
因?yàn)閭€(gè)人貸款買房的利率已經(jīng)和（5年期）LPR利率掛鉤了，房貸利率是在LPR基礎(chǔ)基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上加上加點(diǎn)數(shù)形成，所以到時(shí)候也會(huì)帶動(dòng)房貸利率的減少。
從市場(chǎng)規(guī)律上來講，房貸利率的下調(diào)是會(huì)增強(qiáng)人們的購(gòu)房欲望，增加市場(chǎng)的購(gòu)房行為的。
這是不是意味著又有一輪房?jī)r(jià)上漲要到來了？我的判斷是不會(huì)！
因?yàn)檎w調(diào)控沒放松，家庭購(gòu)買力也沒跟上。
4月10日青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站發(fā)布的“2020青島百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則：
青島鼓勵(lì)改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購(gòu)1套住房的，原有住房應(yīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年并辦理買賣合同網(wǎng)簽備案后或委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售并辦理委托代理合同網(wǎng)簽備案后。
這也就是說2018年的5年限售規(guī)則要被打破了，很明顯是樓市上的調(diào)控放松不過到4月14日，這一個(gè)活動(dòng)規(guī)則就被撤回了。
下面是“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站發(fā)布的最新規(guī)則，里面強(qiáng)調(diào)了房住不炒，調(diào)控放松政策也被收回，繼續(xù)延續(xù)青島的5年限售政策。
實(shí)際上在青島原來的活動(dòng)規(guī)則中，青島也沒打算一直放松，只是搞一個(gè)百日活動(dòng)，百日之后還是要恢復(fù)正常。不過即使這樣，還是零容忍。
為什么？因?yàn)?strong>國(guó)家不想樓市上充斥著樓市調(diào)控放松的預(yù)期，也是符合原來的“穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。
實(shí)際上樓市調(diào)控放松之后又被撤回的事件在今年已經(jīng)發(fā)生過多次了，比如：廣州3月份取消公寓限購(gòu)，結(jié)果第二天政策就被取消了。
整體算下來前前后后包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、青島等城市都闖關(guān)“樓市調(diào)控放松”失??！
這說明，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控態(tài)度和2015年相比確實(shí)非常不一樣，在2015年不僅僅不限制房產(chǎn)買賣，還通過降低首付等鼓勵(lì)人們買二套房。
現(xiàn)在，在疫情帶來的負(fù)面影響大背景下，國(guó)家希望的是購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在的為了剛性需求入市，而不是資金炒房。
所以未來短時(shí)間內(nèi)，國(guó)家是不會(huì)大肆放松調(diào)控刺激“夜壺”的。
原因有2個(gè)：
第一：刺激“夜壺”導(dǎo)致資金炒房拉動(dòng)房?jī)r(jià)，雖然從表面上能夠快速提高經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，但是也容易進(jìn)一步膨脹資產(chǎn)證券化。
在2019年上半年，國(guó)內(nèi)的信貸資產(chǎn)支持證券中個(gè)人住房抵押資產(chǎn)證券化就占據(jù)的大部分，占比55%。
2019上半年信貸資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)分類發(fā)行占比
來源：彭博
資產(chǎn)證券化的不合理膨脹就好像是在吹肥皂泡泡，這是危險(xiǎn)的。因?yàn)?008年的次貸危機(jī)中，資產(chǎn)證券化是醞釀危機(jī)的溫床。因此，盡管經(jīng)濟(jì)迫切需要增長(zhǎng)，但還是不能動(dòng)不動(dòng)就依靠樓市。
第二：中國(guó)的家庭購(gòu)買力已經(jīng)大不如從前。截至2019年底，中國(guó)的家庭債務(wù)占國(guó)內(nèi)GDP比就已經(jīng)達(dá)到了55.8%。
另外下面是最近10年中國(guó)總儲(chǔ)蓄率走勢(shì)：
中國(guó)的總儲(chǔ)蓄率也從2010年開始一直在下滑，特別是在2014-2016年之間，總儲(chǔ)蓄率下降得特別厲害。
那時(shí)候正是上一輪樓市火爆，市場(chǎng)調(diào)控又極為寬松的時(shí)期。
所以說，上一輪的樓市火熱行情已經(jīng)消化了不少購(gòu)買力。
如果現(xiàn)在再走老路，提夜壺，很多一般家庭都已經(jīng)玩不起了，剩下那就是少數(shù)高資產(chǎn)者的資本游戲了。
也就是說又回到炒房的時(shí)代，明顯最終會(huì)是害多于利。
最后暴哥總結(jié)一下：
第一：國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控方向主要是依舊關(guān)緊炒房閘門，引導(dǎo)剛需購(gòu)房者入市。
第二：在疫情大背景下，國(guó)際貿(mào)易受阻，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)也必然要救。貨幣寬松是不可缺少的手段之一，接下來央行還會(huì)延續(xù)貨幣寬松刺激國(guó)內(nèi)消費(fèi)。
第三：如今并不適合炒房，如果是同時(shí)帶有剛性需求和投資性質(zhì)的買房，要盡可能往城市群，中心城市，省會(huì)城市、一二線城市范圍內(nèi)買，并且要做好長(zhǎng)期投資的準(zhǔn)備。
